More Americans are living in malls, as developers get creative to help ease the housing crisis

Zeg hallo tegen het leven in het winkelcentrum.

Het klassieke Amerikaanse winkelcentrum ondergaat een dramatische transformatie nu vastgoedontwikkelaars stervende warenhuizen verruilen voor appartementen, wat een tijdperk inluidt waarin wonen in het winkelcentrum binnenkort een nieuwe norm zou kunnen worden.

Sommige Amerikaanse ontwikkelaars zijn bezig met het omverwerpen van warenhuizen Macy's of JCPenney en gebruiken de ruimtes en hun parkeerplaatsen om appartementsgebouwen op te zetten naast het winkelcentrum of ermee verbonden via loopbruggen en groene ruimten. In andere gevallen hebben ze appartementen gebouwd in winkelpuien met luiken en andere eigendommen van winkelcentra, of ze helemaal gestript om plaats te maken voor een mix van woningen, winkels, restaurants, buitenruimtes en ervaringen.

“Het winkelcentrum wordt weer cool”, zegt Jacob Knudsen, vice-president ontwikkeling van Macerich, dat momenteel de FlatIron Crossing Mall in Broomfield, Colorado herontwikkelt om woningen toe te voegen. “Dus omdat we ernaar kunnen leven, ermee kunnen werken, ermee kunnen spelen, naar restaurants kunnen gaan, zien we dit zeker als een trend.”

Deze nieuwe versie van het Amerikaanse winkelcentrum komt op het moment dat winkelcentra in het hele land vechten om te overleven en op zoek zijn naar transformatie om uitsterven te voorkomen. Het is duidelijk dat consumenten na de Covid-pandemie nog steeds graag persoonlijk winkelen, maar het traditionele warenhuis is sinds 2001 in verval en is niet meer de trekpleister die het ooit was.

Zoals bedrijven dat leuk vinden Macy'sTerwijl JCPenney en Sears krimpen of helemaal niet meer bestaan, zijn vastgoedontwikkelaars gedwongen creatief te worden om die ruimtes, die normaal gesproken minstens de helft van de oppervlakte van een winkelcentrum in beslag nemen, creatief aan de slag te gaan.

Amazone distributiecentra, pickleballbanen en zelfs een NHL-trainingsfaciliteit hebben allemaal de grote winkels in Amerikaanse winkelcentra vervangen. Maar omdat het land kampt met een huizencrisis, bestaat het snelst groeiende gebruik van deze ruimtes uit appartementencomplexen, aldus vastgoedontwikkelaars. Volgens Realogic, een vastgoedadviesbureau, waren in januari 2022 minstens 192 Amerikaanse winkelcentra van plan om woningen aan hun footprint toe te voegen, en sinds het begin van de pandemie hadden minstens 33 appartementen gebouwd. Er zijn nog minstens een dozijn appartementenprojecten aan de gang in winkelcentra in het hele land, waaronder in Californië, Florida, Arizona en Texas.

“Er is gewoon te veel detailhandel in de VS”, zegt Oscar Parra, directeur van de Special Situations Group van Pacific Retail Capital Partners. “[It’s] vier keer hoger dan welk ander land dan ook… Ik ken geen markt die een winkelcentrum van een miljoen vierkante meter nodig heeft.'

Parra, wiens bedrijf woningen bouwt op de plek van een voormalig warenhuis Carson's in een winkelcentrum buiten Chicago, wees op een soortgelijk project dat momenteel loopt op Westfield's Garden State Plaza in Paramus, New Jersey – een van de grootste en meest lucratieve winkelcentra in de wereld. ONS

“Ze hebben overtollige grond, in plaats van het te gebruiken voor winkels, bouwen ze er appartementen in”, zegt Parra. “Ze zagen geen waarde in het toevoegen van meer winkels aan een van de meest productieve winkelcentra ter wereld en dat is een signaal.”

Voor eigenaren van winkelcentrums zijn de cijfers logisch. Terwijl er nog steeds veel vraag is naar winkelcentra van het hoogste niveau, staat in de VS bijna 31 miljoen vierkante meter aan winkelruimte leeg en is deze niet meer op de markt. De meeste Amerikanen wonen binnen een uur van een winkelcentrum met een hoge leegstand of weinig consumentenverkeer – of zijn helemaal verlaten.

Voeg daar het landelijke woningtekort van 4,5 miljoen woningen aan toe en er ontstaat een trend die volgens deskundigen zich zal voortzetten. Voor ontwikkelaars kan het toevoegen van appartementen niet alleen in een behoefte voorzien, maar ook mensen dichter bij hun resterende winkels en restaurants brengen.

“Winkelcentra zijn een kans”, zei Knudsen. “Dit is een kans om land te vinden en een ingebouwd klantenbestand te hebben om mensen naar het winkelcentrum te krijgen.”

Hoewel wonen in het winkelcentrum een ​​unieke kans is, brengt het uitdagingen en hindernissen met zich mee. De bouwkosten zijn hoog en ontwikkelaars moeten zich een weg banen door een doolhof van bestemmingsplannen en verouderde huurovereenkomsten om projecten van de grond te krijgen, omdat winkelcentra doorgaans niet bestemd zijn voor meergezinswoningen. Bovendien vereist de vorm van een typisch winkelcentrum en warenhuis bijna altijd een volledige sloop om woningen te kunnen realiseren.

Het lijkt misschien eenvoudig genoeg om een ​​oude Macy's-winkel om te bouwen tot enkele tientallen appartementen, maar gezien de vorm van het gebouw is het moeilijk om dit op een manier te doen die elk appartement toegang geeft tot natuurlijk licht en lucht.

“Wat we hebben geleerd is dat het beter is om het los te koppelen van het winkelcentrum, niet in alle gevallen, toch? Als je in een zeer dichte stedelijke winkel zit, dan wil je misschien integreren [apartments] in het pand zelf en we hebben daar enkele voorbeelden van gezien', zei Parra. 'Maar het idee is vooral: breek de doos af… schraap hem weg, gooi hem weg en creëer dan een kleine buffer tussen het winkelcentrum en de [apartment building].”

Appartementen in Amerikaanse winkelcentra zijn nog niet overal. Veel van de woningbouwprojecten zijn nog in aanbouw en zullen de komende jaren worden verhuurd, terwijl andere nu pas hun deuren openen.

De Lafayette Square Mall in Indianapolis zal vanaf 2025 1.200 appartementen openen, inclusief betaalbare woningen in een voormalig Sears-gebouw. ​​De Paradise Valley Mall in Phoenix heeft op 15 november net 400 luxe appartementen geopend.

Hoewel de ontwikkeling van appartementen de afgelopen jaren is toegenomen, bestaan ​​de woningen in het winkelcentrum al minstens tien jaar. Neem The Arcade in Providence, Rhode Island, het oudste overdekte winkelcentrum van het land. Het winkelcentrum, dat lange tijd een middelpunt van de bruisende binnenstad van Providence was geweest, maakte moeilijke tijden door na de Grote Recessie. Eind jaren 2000 stond het geheel leeg.

Maar in plaats van het historische gebouw in verval te laten raken, kwamen ontwikkelaars binnen en bouwden 48 micro-units op de tweede en derde verdieping. Er wonen nu tientallen huurders en vastgoedinvesteerders hebben andere eenheden gekocht om op Airbnb te verhuren.

“Het is cool om deel uit te maken van zo'n historisch gebouw en te weten dat elk van deze eenheden vroeger een of andere winkel was”, zegt Amy Henion, een 33-jarige grafisch ontwerper die twee jaar geleden naar The Arcade verhuisde. . “Je hebt toegang tot voorzieningen die je niet krijgt als je gewoon in een huis in een buitenwijk woont. Als ik bijvoorbeeld mijn haar wil laten knippen, kan ik naar beneden lopen en mijn haar laten knippen. Als ik dat wil, lunch ophalen, ik hoef het gebouw niet eens te verlaten, ook al is het buiten slecht weer.”

Scott Sheehan, een 31-jarige belastingadviseur en vastgoedbelegger, kocht in oktober een appartement in het winkelcentrum voor $ 250.000, zodat hij het kan verhuren Airbnb. Hij koos de ruimte vanwege de nabijheid van het treinstation, de luchthaven en de nabijgelegen Brown University, samen met grote werkgevers zoals grote financiële bedrijven.

Hij schat dat hij jaarlijks tussen de 25.000 en 45.000 dollar aan inkomsten kan verdienen door de unit aan toeristen te verhuren.

“Uiteindelijk is het een unieke ervaring”, zei Sheehan. “Het is een geweldig alternatief voor een hotelkamer.”

De Grand Avenue Mall in Milwaukee, Wisconsin onderging een soortgelijke renovatie om appartementen toe te voegen die in 2017 begon. Het eens zo bruisende winkelcentrum in het centrum van Milwaukee was tegen het einde van de Grote Recessie half leeg en werd later verkocht aan ontwikkelaars, die begonnen met de verbouwing van het winkelcentrum. ruimte eind 2010. De afgelopen jaren zijn tientallen appartementen voor de verhuur opengesteld en huurders hebben nu toegang tot voorzieningen als een pickleballbaan, een ‘doggy wellness center’ en een fitnessruimte.

“We zitten op de vierde verdieping. Vroeger was dit de YMCA. Dus waar ons appartement was, leek het op de gewichtsruimte van de YMCA en onze gang die rond het hele gebouw loopt, was vroeger de baan”, zegt John Borchardt, 40, die drie jaar geleden met zijn vrouw en hond Rodger naar de voormalige Grand Avenue Mall verhuisde. “Het lijkt nog steeds een beetje op een winkelcentrum op de tweede verdieping.”

Op dat niveau werden appartementen gebouwd in voormalige winkelpuien. De eenheden zijn uniek, maar ze hebben ook eigenaardigheden. Ze hebben bijvoorbeeld allemaal uitgebreide foyers met kamerhoge ramen, maar die voorkamers zijn ook volledig zichtbaar voor het publiek, wat privacyproblemen kan veroorzaken. Bovendien hebben sommige units geen ramen omdat de ontwikkelaars moesten werken met de oorspronkelijke indeling van de winkelpui, aldus Borchardt.

Hij zei dat zijn eenheid, die wel ramen heeft, zich in een ander deel van het complex bevindt en niet dezelfde architectonische uitdagingen heeft.

Beneden heeft hij toegang tot een TJ Maxx En Voet Locker – de enige overgebleven winkelpuien van het oorspronkelijke winkelcentrum – wat volgens hem ‘superhandig’ is als hij zijn hond wil meenemen om nieuw speelgoed te kopen in de goedkope winkel.

“Hij is als een beroemdheid in het gebouw. ​​Iedereen kent onze hond. Het is dus een zeer hondvriendelijke ruimte”, zei hij. “Als het buiten koud is, of als het sneeuwt of regent, kunnen we met de hond rondlopen, weet je, zoals wandelaars in het winkelcentrum in de jaren negentig of wat dan ook. We kunnen gewoon rondlopen als vijf stadsblokken zonder ooit naar buiten te gaan. Het is erg cool .”

A Kohl's Het is onlangs verhuisd en er zijn renovatiewerkzaamheden aan de gang in verschillende delen van het complex, aldus Borchardt. Bovendien is er de nieuwe food court, die meer dan een dozijn restaurants heeft en een trekpleister is voor toeristen, de lokale bevolking en bewoners van gebouwen. Borchardt zei dat de “erg drukke” ruimte beschikt over aparte eetruimtes en een zelfbedieningsbiertap met wisselende bieren.

Hoewel de gerenoveerde foodcourt handig is, zegt Bordchardt dat gemakkelijke toegang ook “een klein probleem” is, omdat het zo gemakkelijk is om koken te vermijden.

“We kunnen gewoon online bestellen en het dan ophalen. Er is ijs daar beneden. Dus het is net iets te gemakkelijk om afhaalmaaltijden te krijgen”, zei hij. “Maar het is heel handig om te weten dat als we ooit zouden worden ingesneeuwd, we kunnen overleven zonder het gebouw een tijdje te verlaten.”

Najla Kayyem, executive vice-president marketing van Pacific Retail, zei dat het gemak van toegang het belangrijkste is.

“Het zijn eigenlijk diensten en voorzieningen die zo gemak creëren voor onze bewoners op elke hoek, zodat ze niet de deur uit hoeven en zodat ze al hun dagelijkse behoeften kunnen doen tijdens die winkelervaring”, aldus Kayyem.

Hoewel het jaren kan duren om daar te komen, zegt Kayyem dat wonen in het winkelcentrum op een dag vergelijkbaar zou kunnen zijn met een vakantie in een resort, waar alles op één rekening wordt afgeschreven via een gecentraliseerd systeem.

“Het is moeilijk als je een mix van eigendomsgroepen hebt, maar idealiter woon je ergens en heb je een account, en kun je winkelen en dineren en eten en dingen kopen via je account”, zegt Kayyem. “Dat zou een echte, echte, naadloze integratie zijn om het voor iemand soepel te maken om daar te wonen.”

– Aanvullende rapportage door DeLon Thornton en Shawn Baldwin